楼市去库存新政遇现实尴尬，因城施策破难题仍面临挑战？

东莞劳动律师获悉

楼市去库存新政遭遇现实尴尬 投资集中转至北上广深

经济参考报2016.02.2901:02

楼市去库存新政遭遇“现实尴尬”

因城施策，对症下药是关键

2015年年末，中央经济工作会议明确提出了房地产“去库存”的方针，紧接着，各地纷纷推出了相应的宽松政策。其中，“鼓励农民到城市购房”成为政策的重点之一。然而，《经济参考报》的记者在调查中发现，尽管这些举措在一定程度上激发了市场的信心，但仍然存在不少实际问题，诸如某些地区人口持续流失、房价持续上涨等。业内人士分析，未来房地产市场去库存的挑战依然严峻，同时，潜在的风险也在持续增加。

新政频出欲破库存难题

我国房地产库存的负担始终未曾减轻。根据最新公布的数据，截至2015年年底，待售的商品房面积达到了71853万平方米，这一数字比2014年年底的62169万平方米还要高，这表明即便在努力去库存的一年之后，我国房地产的库存量并未像预期那样减少，反而增加了近万亿。

近期，海南、辽宁、福建等省份接连推出了一系列调控措施，旨在加快房地产市场的去库存进程。

近期，《海南省人民政府关于强化房地产市场调控的通告》明确，自2月23日开始执行“暂停两项措施”，具体为：对于商品住宅库存去化周期超出全省平均水平的地区，将暂停受理新增商品住宅（包括酒店式公寓）以及产权式酒店用地的审批手续；同时，也将暂停对新建商品住宅项目的规划报建审批流程。

《通知》强调，对于那些在房地产市场调控和库存消化方面责任履行不到位、成效不显著的市县，海南省政府将约谈并问责市县政府的主要负责人以及分管负责人。

并非仅此一例。在25日，《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》中提出，力争在2至3年时间内，将房地产库存调整至一个合理的水平。特别针对库存积压严重的区域，决定暂停提供房地产开发用地。对于已经供应但尚未开发的房地产开发用地，允许申请改变用途或调整商业与住宅的比例。此外，还积极倡导农民群体进城购房。同时，全面推动居住证制度的实施。促进持有居住证的人员享有与本地户籍居民相同的住房保障权益，并将符合资格的农村转移劳动力包括进当地的住房保障体系之中。

近期发布的《福建省人民政府关于解决房地产库存问题的若干指导意见》同样强调，需增强对合理购房消费的扶持、鼓励农民进入城市购房、以及畅通库存转化途径等措施，共计八项建议。同时，要求各地需根据自身情况，依照“一城一策”“一县一策”“一区一策”的方针，制定更为精准的实施计划，以解决房地产库存问题。针对那些非住宅类库存，尤其是商业办公类库存明显过剩的城市和县区，应暂停对商业办公用地的供应。

国务院发展研究中心副主任王一鸣指出，依据2015年全年销售面积的数据，我国房地产库存的消化大约需要6到7个月的时间；若考虑在建房屋面积达73.5亿平方米的中等规模，这一周期将延长至5年零9个月；而若将更大规模的待开发面积纳入考量，库存消化的时间将进一步增至6年零5个月。商业楼宇与办公空间的去库存压力尤为显著，据最广泛的估算，其周期将长达十年又十一个月。

投资集中转至北上广深

《经济参考报》记者调查发现，目前房地产行业投资主要聚焦于北上广深等四大一线城市以及若干重要二线城市。与此同时，许多三四线城市的开发商所开发的项目普遍面临盈利困难，正面临着诸多困境。

泰禾集团的董事长黄其森指出，当前许多三四线城市不仅库存积压严重，还承受着人口持续减少的挑战。鉴于此，自2015年起，泰禾集团转变了其土地获取策略。目前，我们的投资与开发活动变得极为谨慎，仅选择在适宜的城市和地块进行。鉴于大城市人口流入的趋势在短期内难以改变，泰禾集团将重点聚焦于一线城市，以及如杭州等经济发达的二线城市。据了解，泰禾集团在2015年成功获取了六块土地，这些地块均分布在北京、上海、深圳以及杭州四大城市。

旭辉集团的掌舵人林中也表示，鉴于产业布局等众多因素的综合影响，诸如医疗和教育等关键问题在短时间内难以得到根本解决，故而全国各大城市的房地产开发热潮难以逆转。未来，旭辉集团将专注于全国25个重点城市的投资与开发项目。“届时，一、二线城市的交易量预计将占到全国所有城市交易量的约45%。”

多位房企负责人在接受《经济参考报》记者采访时均指出，在库存压力较大的城市，房地产市场的有效需求与一线城市等热点城市相比有所减少，同时，这些城市的消费者对价格更为敏感。在这样的背景下，实施降价、转为出租、兼并重组等政策面临一定的困难，且在实际操作中遇到了不少现实难题。

开发商有意下调价格，然而土地成本和行业税费却持续攀升。“在当前阶段，除了一线城市之外，众多中小型房地产企业的利润空间已经很小，实际上能够降价的幅度有限。对于对价格特别敏感的‘新市民’群体而言，即便房价略有下降，也依然难以负担。因此，通过降价来清理库存的挑战依然很大。”

尴尬之处在于，企业若欲将销售业务转向租赁业务，虽期望实现规模化运营，但面临成本高昂、收益微薄的双重压力。租赁市场一度被房地产开发企业看作是房地产转型的重要发展方向，一片充满潜力的蓝海。但据记者调查，实际上在租赁市场实现规模化经营并非易事。在众多标杆房企中，目前仅有万科进行了初步的尝试。

胡景晖，作为我爱我家集团的副总裁，他指出，相较于房产买卖的收益，房屋租赁的回报率显得较低；同时，出租房屋还需承担较高的税费和运营费用，这些因素正是制约当前住房租赁市场实现规模化运营的关键难题。

清华大学房地产研究所的负责人刘洪玉进行了一项计算，依据现行的房地产税收规定，出租房屋需缴纳营业税、房产税、所得税以及城镇土地使用税等税费，总计超过了租金收入的20%。此外，还需考虑租赁管理方面的成本，这样算下来，净租金收益率仅剩大约2.5%。鉴于此，房地产企业转向租赁业务的动力显得不足。

尴尬之处三在于，虽然企业有并购的意愿，但三四线城市的房地产企业面临着资金链风险高、交易机制不透明的困境。记者在多个省份的调查中发现，这些城市中小型房地产企业普遍面临融资渠道狭窄、融资成本高昂、销售回款速度缓慢的问题，导致资金链紧张的情况十分普遍。一些开发企业为了缓解资金压力，不得不采取低价抵押房产或借助民间借贷等手段，这样的做法使得潜在的风险逐渐累积。在贵州、浙江等一些地区，资金链断裂的问题导致了一些房地产项目无法完工，出现了烂尾现象；同时，也有开发商因为无力偿还高额民间借贷而逃离现场的情况。

庄庆彬，万博漳州房地产开发有限公司的董事长，向记者透露，该公司专注于在福建的三线城市，如漳州等地进行房地产开发。然而，目前公司的销售额仅达到计划目标的六成左右。销售不畅的问题导致公司资金紧张。当前，由于银行对房地产开发贷款的收紧，中小型房地产企业如该公司难以获得贷款，不得不依赖民间借贷来筹集资金。

欧筑秋副会长指出，对于众多三四线城市的房地产开发商而言，由于开发周期较长、资金借贷成本较高，利润已经被摊薄，甚至有些项目已经不再盈利。在贵阳市主城区，部分楼盘的尾盘积压已超过两年，预计未来两年内也难以消化。在这种状况下，又有哪家大型房地产企业愿意接手呢？

分城施策 对症下药

市场专家提出，政府应当倡导房地产公司推出符合市场需求的产品，并加强周边设施的建设；同时，应当果断废除陈旧的管制政策，推动租赁市场的专业化发展；在房地产调控方面，应采取因地制宜的策略。

在采访过程中，记者得知，海南滨海集团的一名营销主管透露，海口市政府已决定对西海岸进行开发。然而劳动律师，由于周边配套设施尚未完善，人口流入的速度几乎已经停止。政府一直期望开发商能够出资完善商业和交通配套设施，但从目前的情况来看，即使是在2到3年的时间里，也难以实现预期的目标。

朱中一，中国房地产业协会的前副会长，指出当前房地产市场存在高库存问题，其中一个显著特征是供需结构严重失衡；开发商需致力于提供更符合市场需求、适合居住的住房产品；同时，地方政府应采取措施调整供给端市场，坚持以人为本的原则，并完善相关的基础设施建设。

庄庆彬提出，针对“去库存”问题，应聚焦供需之间的矛盾，实施因地制宜的策略以解决难题。开发商需推出高品质的住宅产品，同时地方政府应在产业与城市融合、户籍管理等领域下功夫。

中小型房地产企业认为，当前的首要任务是让农民工能够负担得起住房。福建三明的某开发商负责人巫朝魁表示，目前最为紧迫的是缩短房价与收入之间的差距，让农民工能够触及并抱有希望。“即使农民工不吃不喝，月收入也只有三四千元77. 商业地产转型，这样的收入水平，想要购房几乎是一种难以企及的奢侈。”

巫朝魁提出，政府应当对那些选择进城购房的农民实施补贴政策，并考虑给予税收优惠。此外，他建议尝试拓宽住房公积金的覆盖面，将农民工和个体工商户包括在内。

全国工商联房地产商会理事陈宝存提出，政府未来应采取减税等措施，以助力三四线城市拥有大量库存的房地产企业扩大降价力度，进而有效激发购房者的购买欲望。

孙江榕，大鼎城股份集团董事局主席，指出当前众多房地产企业正采纳创新的营销策略以提升销售业绩。在三四线城市，降价策略被视为“去库存”的核心方法。对于新市民而言，房价是决定购房决策的关键因素。鉴于此，政府应当考虑增加补贴，以降低购房成本，从而有效加速库存的消化。

此外，这些人士还强调，应当迅速废除那些已经不再适用的限制性政策。胡景晖进一步指出，若要推动房屋租赁市场的繁荣，必须打破多个部门间的审批和政策障碍。例如，针对那些需要变更土地性质或建筑用途的房屋，包括小产权房和国有闲置用房，都应制定相应的租赁标准和期限规定，以此促进租赁市场的规范化发展。租赁政策的突破关键在于提升租赁住房的投资回报率，此举旨在吸引社会资金投入，推动行业的规模化和专业化进程。

记者经过调查发现，在当前的房地产市场，一些较为陈旧的限制性政策依然存在。例如，2013年实施的“国五条”中提到，要加强对预售资金的管理；对于那些预售方案报价过高且不遵循城市住房城乡建设部门指导的，将暂时不予发放预售许可证书。此外，在银行信贷领域东莞劳动律师，对于第三套及以上的住房贷款，发放仍然被暂停。有些地区在房地产项目上重复进行环境与地震评估，既在土地出让前进行，又在项目验收时再次评估，这样的做法无疑给开发商带来了额外的时耗和资金压力。

中原地产的首席分析师张大伟指出，撤销那些过时的限制措施，将有助于促进交易的活跃度，同时也有利于整体房价水平的降低。

东莞劳动律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。